Dichiarazione dell'Amministratore e Normativa Antincendio per le Autorimesse Condominiali

Le autorimesse condominiali rappresentano un aspetto cruciale della vita condominiale, sia per la loro funzionalità che per le complesse normative che le regolano, in particolare quelle relative alla prevenzione incendi. La corretta gestione di tali spazi richiede una profonda conoscenza delle leggi e dei requisiti tecnici, spesso in continua evoluzione. L'amministratore di condominio ricopre un ruolo centrale in questa gestione, dovendo assicurare il rispetto degli adempimenti burocratici e la sicurezza di tutti i condomini.

Definizione e Classificazione delle Autorimesse

Prima di addentrarci nella normativa, è bene definire cosa si intenda per "autorimessa". Essa è un’area coperta, con servizi annessi e pertinenze, destinata al ricovero, alla sosta e alla manovra di veicoli. Non sono considerate autorimesse, ad esempio, le aree coperte dove ciascun posto auto sia accessibile direttamente da spazio scoperto con un percorso massimo inferiore a 2 volte l’altezza del piano di parcamento (es. box a schiera, piccole tettoie), o il ricovero sia destinato all’esposizione, alla vendita o al deposito di veicoli provvisti di quantitativi limitati di carburante per la movimentazione nell’area (es. autosaloni).

Le autorimesse sono classificate in base a diversi fattori:

• Destinazione d'uso: isolate (situate in edifici esclusivamente destinati a tale uso ed eventualmente adiacenti a edifici destinati ad altri usi, strutturalmente e funzionalmente separati da questi) o miste (tutte le altre).
• Ubicazione: interrate (piano di parcamento a quota inferiore a quello di riferimento) o fuori terra (con il piano di parcamento a quota non inferiore a quello di riferimento).
• Configurazione delle pareti perimetrali: aperte (autorimesse dotate di aperture perimetrali su spazio a cielo libero che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15% della superficie in pianta) o chiuse (tutte le altre).
• Caratteristiche di esercizio: sorvegliate (dotate di sistemi automatici di controllo ai fini antincendi o di sistema di vigilanza continua almeno durante l’orario di apertura) o non sorvegliate (tutte le altre).
• Organizzazione degli spazi interni: a box o a spazio aperto.

L'Evoluzione Normativa della Prevenzione Incendi per le Autorimesse

Il panorama normativo relativo alla prevenzione incendi per le autorimesse ha subito diversi cambiamenti nel corso degli anni. È un ambito in continua evoluzione, che ha visto il passaggio da un approccio prescrittivo a uno più orientato alle prestazioni e una maggiore flessibilità nella progettazione, pur mantenendo elevati standard di sicurezza.

Dal D.M. 01/02/1986 al Codice di Prevenzione Incendi

Storicamente, il riferimento principale era il D.M. 01/02/1986, che stabiliva le norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l’esercizio di autorimesse. Questo decreto riguardava le autorimesse aventi capacità di parcamento fino a 9 autoveicoli e oltre 9 autoveicoli, e ne distingueva le caratteristiche in base a destinazione d'uso, ubicazione, configurazione delle pareti perimetrali, caratteristiche di esercizio e organizzazione degli spazi interni.

Con il D.P.R. 151/2011, le autorimesse sono state inserite nell’elenco di attività soggette ai controlli di prevenzione incendi. La discriminante non è più il numero di auto, ma la superficie totale dell'autorimessa. Fino a 300 m², il rischio incendio è considerato standard e non è richiesto il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI). Oltre 300 m², l'autorimessa è soggetta a normativa antincendio specifica e necessita del CPI.

Il Codice di Prevenzione Incendi (D.M. 03/8/2015) ha rappresentato un'implementazione significativa, introducendo la Sezione V (Regole tecniche verticali) e segnando un passaggio dall’approccio prescrittivo a quello basato sulla metodologia prestazionale. Successivamente, il D.M. 18/10/2019 ha modificato l’allegato 1 del Codice, differenziando tra progettazioni antincendio conformi e soluzioni alternative per le autorimesse, ridimensionando il numero di progetti da valutare e ponendo maggiore enfasi sulle soluzioni conformi.

La Nuova Regola Tecnica Verticale (RTV-6) e l'Abrogazione del D.M. 01/02/1986

Il D.M. 15/05/2020 (RTV-6) ha approvato le norme tecniche di prevenzione incendi per le autorimesse di superficie complessiva superiore a 300 m². Questa RTV-6 costituisce un aggiornamento e un’integrazione del Codice di prevenzione incendi e, soprattutto, abroga il D.M. 01/02/1986, eliminando il cosiddetto “doppio binario” per le autorimesse, fatti salvi i casi per i quali è applicabile l’art. 2 commi 3 o 4 del D.M. 12 aprile 2019. Tali casi si riferiscono ad interventi di modifica o di ampliamento su una porzione di un’autorimessa esistente, laddove l’applicazione del Codice alla suddetta porzione determinerebbe incompatibilità con le restanti porzioni dell’attività non interessate dall’intervento.

La nuova RTV-6 classifica le autorimesse in relazione a:

• Caratteristiche prevalenti degli occupanti: SA (δocc = A), SB (δocc = B), SC (autosilo).
• Superficie lorda: AAA (300 m² < A ≤ 1000 m²), AB (1000 m² < A ≤ 5000 m²), AC (5000 m² < A ≤ 10000 m²), AD (A > 10000 m²).
• Quota di tutti i piani h: HA (-1 m ≤ h ≤ 6 m), HB (-5 m ≤ h ≤ 12 m), HC (-10 m ≤ h ≤ 24 m), HD (tutti i casi non rientranti nelle classificazioni precedenti).

Le aree dell’autorimessa sono inoltre classificate come TA (aree destinate al ricovero, alla sosta e alla manovra di veicoli) e TB (aree destinate ai servizi annessi all’autorimessa).

Autorimesse "Sotto Soglia": Cosa Cambia per le Superfici Inferiori a 300 m²

Con l'abrogazione del D.M. 01/02/1986, si è creato un iniziale "vuoto normativo" per le autorimesse con superficie inferiore a 300 m². Tuttavia, la Circolare 17496 del 18/12/2020 dei Vigili del Fuoco ha recuperato e aggiornato i “Requisiti di sicurezza antincendio per le autorimesse con superficie non superiore a 300 m² sotto la soglia di assoggettabilità”, rimaste prive di ogni riferimento normativo dopo l’entrata in vigore (il 19 novembre 2020) del D.M. 15/05/2020.

Il punto di riferimento normativo per le autorimesse sottosoglia è dunque il Codice di prevenzione incendi, utile sia per la progettazione che per la realizzazione e l’esercizio. Le autorimesse sottosoglia si dividono in:

• A1: superficie fino a 100 m².
• A2: superficie maggiore di 100 m² e inferiore a 300 m².

Requisiti Minimi per Autorimesse Fino a 100 m² (Classe A1)

• La classe di resistenza al fuoco per le strutture portanti e di compartimentazione delle autorimesse non isolate deve essere maggiore o uguale a 30. Per quelle isolate maggiore o uguale a 15. Per quelle isolate fuori terra è sufficiente che l’autorimessa sia realizzata con strutture incombustibili.
• Le eventuali comunicazioni con locali a diversa destinazione, in prevalenza non aperti al pubblico, devono essere realizzate almeno con porta metallica piena (almeno E30).
• Le aperture di smaltimento fumi e calore, realizzate con qualunque tipologia di impiego, devono avere una superficie utile minima complessiva non inferiore a 1/40 della superficie lorda dell’autorimessa e devono aprirsi su spazio a cielo libero.
• Il sistema delle vie d’esodo deve consentire agli occupanti dell’autorimessa di raggiungere autonomamente un luogo sicuro, anche in relazione alle loro specifiche necessità.
• Se l’accesso avviene tramite montauto senza persone a bordo, l’apparecchio elevatore deve essere dotato di un dispositivo che consente al piano di carico di riallinearsi automaticamente al piano di riferimento in caso di mancanza di alimentazione elettrica. Con persone a bordo, devono essere adottate tutte le misure indicate nel D.M. 03/08/2015 e s.m.i. - V.6 paragrafo V.6.5.8.
• Gli impianti tecnologici e di servizio, compreso l’eventuale montauto, devono essere progettati, realizzati e gestiti secondo la regola dell’arte e in conformità alla regolamentazione vigente.
• Nelle autorimesse destinate a contenere un numero maggiore di 3 veicoli, deve essere installato almeno un estintore di incendio di capacità estinguente minima pari a 21A 89B.

Requisiti Minimi per Autorimesse Tra 100 m² e 300 m² (Classe A2)

Per le autorimesse con superficie compresa tra 100 m² e 300 m², devono essere rispettati i requisiti minimi previsti per le autorimesse con superficie fino a 100 m². Inoltre:

• Le eventuali comunicazioni con locali a diversa destinazione devono essere realizzate con porte E 30.
• Eventuali vie di esodo unidirezionali (corridoi ciechi) devono essere lunghi massimo 30 metri.
• La larghezza delle vie di esodo verticali non deve essere inferiore a 900 mm.
• Devono essere installati estintori di capacità estinguente minima pari a 21A 89B distribuiti in modo tale che, da ogni punto dell’area protetta, il percorso massimo per raggiungere il più vicino non sia superiore a 30 m.
• Le singole aperture di smaltimento fumi e calore, che concorrono alla superficie utile minima complessiva, non devono essere inferiori a 1/40 della superficie lorda.

Obblighi e Divieti Nelle Autorimesse

Per garantire la sicurezza antincendio, la normativa stabilisce una serie di divieti e obblighi specifici all'interno delle autorimesse.

Cosa è vietato nelle autorimesse?

• Fumare.
• L’uso di fiamme libere o l’esecuzione di lavorazioni a caldo (es. saldatura, taglio, smerigliatura) e l’effettuazione di lavorazioni pericolose ai fini dell’incendio.
• Eseguire manutenzione, riparazioni dei veicoli o prove di motori, al di fuori delle aree TB (servizi annessi).
• Il deposito o il travaso di fluidi infiammabili o carburante.
• La presenza di sostanze o miscele pericolose in quantità significative.
• Il riempimento o lo svuotamento di serbatoi di carburante.
• L’accesso o il parcamento di veicoli con perdite di carburante.
• Il parcamento di veicoli trasportanti sostanze o miscele pericolose se non in presenza di specifica valutazione del rischio.
• Il parcamento di un numero di veicoli superiore a quello previsto.
• Il parcamento di veicoli alimentati a GPL privi del sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 ai piani interrati.
• Il parcamento di veicoli alimentati a GPL muniti del sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 ai piani a quota inferiore a -6 m.
• Il parcamento di veicoli con motori endotermici non in regola con gli obblighi di revisione periodica a meno che non siano provvisti di quantitativi limitati di carburante.

Cosa è obbligatorio nelle autorimesse?

• Individuare i posti auto distinti per tipologia (es. auto, moto, …) indicando l’eventuale presenza di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici o impianti similari.
• In presenza di montauto, esporre all’esterno dell’autorimessa, in prossimità del vano di caricamento, il regolamento per l’utilizzazione dell’’impianto con le limitazioni e le prescrizioni di esercizio.
• Installare idonea segnaletica riferita agli specifici divieti ed obblighi da osservare.

Il Ruolo dell'Amministratore di Condominio nella Prevenzione Incendi

L'amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale nella gestione della sicurezza antincendio delle autorimesse. Se nel condominio è presente un’autorimessa ed è gestita sempre dallo stesso amministratore, bisogna conoscere gli adempimenti di Prevenzione Incendi. Questo include la presentazione delle domande di Certificato Prevenzione Incendi (CPI), o domande di rinnovo di certificati scaduti secondo le nuove disposizioni. La pratica scade dopo 5 anni (10 anni per l’attività 77 - altezza) dalla presentazione al Comando.

In caso di mancato invio della SCIA antincendio, la Cassazione ribadisce che si configura come reato permanente, che si estingue solo con la regolarizzazione o la cessazione dell’attività. Finché l’obbligo non viene assolto, il reato permane e la prescrizione non si applica.

L'amministratore può verificare se il condominio o l’autorimessa è soggetta agli obblighi di prevenzione incendi. Se non si conosce la dimensione dell’autorimessa, è consigliabile farsi consigliare da un professionista.

Responsabilità e Poteri dell'Amministratore

L'amministratore deve provvedere ad eseguire le pratiche previste dalla legge. Tuttavia, l'eliminazione di un bene comune, come una pensilina posta all’ingresso del viale condominiale, non rientra nei poteri dell’amministratore, neppure allorquando sia finalizzata al rispetto della normativa antincendio. L'amministratore può, in caso di urgenza, soltanto procedere all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, riferendo alla prima assemblea utile, senza mai però eliminare totalmente la struttura comune o apportarvi modifiche incidenti sul decoro architettonico, a meno che non vi sia successiva ratifica dell’assemblea.

Ripartizione delle Spese

La ripartizione delle spese per opere che riguardano la prevenzione incendi va fatta secondo i principi generali:

• Per ciò che riguarda tutto l’edificio (ad esempio, installazione o riparazione idranti, installazione estintori, ecc.), le spese saranno ripartite a carico di tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali.
• Per ciò che riguarda l’ascensore e il riscaldamento, secondo quanto previsto dal regolamento di condominio per le spese relative a tali servizi.
• Per ciò che riguarda autorimesse e box, le spese saranno a carico dei soli condomini proprietari di posti macchina o box. Se si hanno tabelle millesimali dedicate all'autorimessa A e una tabella per l'autorimessa B, allora pagheranno solo quelli interessati.
• Per le proprietà esclusive, i rispettivi condomini dovranno farsi carico delle spese. Ad esempio, se la porta di un garage privato non è a norma, il costo della sua sostituzione o adeguamento è a carico del proprietario. Se una cantina è separata dal garage del vicino con una normale parete in muratura e deve essere adeguata con dei lavori, ad esempio con pannelli antincendio, si protegge l'autorimessa e non la cantina, a meno che non sia soggetto anche il condominio intero. Le spese relative a tali adeguamenti per parti comuni spettano al condominio, mentre per parti esclusive al singolo proprietario.

La valutazione della ripartizione delle spese non può prescindere dall’esame della finalità cui sono volti gli interventi. Le spese relative all’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi debbono essere poste a carico dell’intero condominio e tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di carattere straordinarie in base ai rispettivi millesimi, con l’esclusione di quelle spese di carattere esclusivamente privato. La delibera che dovesse porre a carico di soltanto alcuni condomini delle spese necessarie all’ottenimento di un utile comune è viziata da nullità, poiché il Condominio non ha il potere di accollare d’imperio dei costi comuni a soli singoli condomini, senza il consenso di costoro.

Problematiche Specifiche e Impianti

Cantine e Autorimesse: Una Questione di Compartimentazione

La superficie interrata viene considerata come un unico locale se non è compartimentata, cioè non separata da elementi resistenti al fuoco. Se una cantina è separata dal garage del vicino con una normale parete in muratura, e deve essere adeguata con dei lavori, ad esempio con pannelli antincendio, questi verranno montati sul lato dell'autorimessa. L'autorimessa è soggetta alla normativa, non la cantina (a meno che il condominio superi i 24 metri di altezza antincendi). Si protegge l'autorimessa e non la cantina. Se è soggetto anche il condominio, si proteggono entrambi.

I Vigili del Fuoco possono imporre a un condominio di sostituire le attuali porte di legno delle cantine con porte tagliafuoco di metallo per il rilascio del nulla osta prevenzione incendi. Le spese per l’installazione della porta tagliafuoco nell’atrio comune sul quale si aprono le porte di alcune autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, vanno a questi stessi addebitate secondo il principio di proporzionalità espresso dal 2° comma art. 1123 del Codice Civile.

Ricarica dei Veicoli Elettrici nelle Autorimesse

L’impianto di ricarica dei veicoli elettrici installato nell’autorimessa deve essere analizzato ai fini del rischio incendio. L'installazione di una ricarica (anche su presa esistente) è una modifica che va comunicata ai Vigili del Fuoco (SCIA). Non è necessario chiedere il permesso all'assemblea condominiale, in quanto è un diritto sancito dal Codice Civile usare le parti comuni per portare i cavi al proprio box, ma è obbligatorio comunicare l'intenzione di installare, a proprie cure e spese, una stazione di ricarica per veicoli elettrici nel proprio box/posto auto di proprietà, in conformità all'art. 1122 bis del Codice Civile. L'intervento deve essere eseguito da ditta abilitata (DM 37/08) nel pieno rispetto delle norme di sicurezza CEI 64-8 e non deve alterare il decoro né la stabilità delle parti comuni. La DiCo (Dichiarazione di Conformità) è obbligatoria per legge (DM 37/08) ogni volta che si modifica, amplia o si installa un nuovo impianto elettrico. Se si collega il caricatore a una presa già esistente, è fondamentale assicurarsi che questa sia idonea per carichi pesanti e continui (certificata CEI 64-8).

Al momento non esiste una norma tecnica vincolante specifica per la ricarica di veicoli elettrici nei box privati. Tuttavia, il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco ha pubblicato una circolare tecnica con importanti linee guida (Circolare n. 2/2021). Anche seguendo tutte le regole, il rischio non può essere azzerato, e l’Amministrazione invita tutti i Condòmini a valutare con attenzione le condizioni del proprio box e dell’autorimessa.

Impianti di Protezione Antincendio

Gli impianti di protezione antincendio, come idranti, impianti di spegnimento automatico e manuale, e impianti di rilevamento gas, fumo e incendio, sono soggetti alle norme del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37. Per installare, trasformare o ampliare tali impianti (se sono inseriti in un’attività soggetta al rilascio del certificato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10) è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di professionisti iscritti negli albi professionali secondo specifica competenza tecnica richiesta. L’impresa che ha provveduto a realizzare le opere è obbligata al termine dei lavori a rilasciare una dichiarazione di conformità delle opere alle norme del D.M. 37/08.

Le spese relative all’installazione, manutenzione o riparazione di idranti, estintori, impianti di spegnimento o rilevamento sono da ripartire tra tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà ai sensi dell’art. 1123 del Codice Civile. Nelle autorimesse fuori terra ed al primo interrato di capacità superiore a 50 autoveicoli deve essere installato come minimo un idrante ogni 50 autoveicoli o frazione. In quelle oltre il primo interrato di capacità superiore a 30 autoveicoli deve essere installato come minimo un idrante ogni 30 autoveicoli o frazione.

Per la manutenzione e l’utilizzazione degli estintori portatili, si fa riferimento al D.M. 03/08/2015.

Parcheggio di Motocicli e Veicoli GPL

Un problema è costituito dai limiti e dai divieti nella capienza dei veicoli a motore prevista dal certificato di prevenzione incendi per un’autorimessa condominiale (che non può essere superata a pena la decadenza del certificato stesso) quando nella stessa vengano parcheggiati anche un certo numero di motorini o moto. Secondo il Ministero dell’interno (lettera circolare P 713/4108 del 25.7.2000), il D.M. 1° febbraio 1986 citava unicamente il termine "autoveicolo" non richiamando in maniera esplicita altre tipologie di veicoli. Il Ministero ritiene ammissibile l’introduzione di un parametro di equivalenza tra autoveicoli e motocicli o ciclomotori nella misura di 1 a 4, che è quanto dire che il livello di rischio introdotto da un’autovettura può essere paragonato al livello di rischio introdotto da quattro motocicli. Pertanto, nel rilascio dei certificati di prevenzione incendi i comandi provinciali dovranno indicare la capienza massima degli autoveicoli nell’autorimessa e con apposita clausola specificare la possibilità di parcheggiare quattro motorini o ciclomotori per ogni auto in meno.

Per quanto riguarda il parcheggio degli autoveicoli alimentati a GPL, secondo il D.M. Interno 22 novembre 2002, il parcamento di questi autoveicoli è consentito solo nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani, purché dotati di un impianto di alimentazione per il GPL conforme al regolamento ECE/ONU-67/01. I parcheggi devono essere dotati di apposita segnaletica che evidenzi il divieto di accesso nelle zone sottostanti il primo piano interrato e per gli autoveicoli sprovvisti dell’impianto di alimentazione di sicurezza.

Condominio Sicuro: la Valenza del CPI e l'Agibilità

Un cenno preliminare deve essere rivolto alla presenza certa nei rogiti di clausole che obbligano il costruttore all’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi e della Agibilità. Qualora detta clausola sia presente nei rogiti di acquisto è indispensabile pretendere dal costruttore nei termini dovuti l’esecuzione delle opere mancanti per l’ottenimento del CPI, documento indispensabile per il rilascio dell’Abitabilità da parte degli Enti Comunali.

Il Condominio privo di usabilità ed agibilità perde difatti la stessa identificabilità come bene abitazione, e non può essere venduto come tale, perdendo completamente il suo status; ma prima ancora ragioni di sicurezza e responsabilità che gravano su tutti i proprietari delle diverse parti comuni fanno nascere un corrispondente onere comune di provvedere alla regolarità delle certificazioni.

Inoltre, a fronte della mancata attuazione, nei termini previsti, di motivate prescrizioni di sicurezza impartite dall’autorità competente per la prevenzione incendi - il comando dei vigili del fuoco - potrebbe essere contestabile al responsabile del condominio la violazione dell’art. 650 del codice penale.

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